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在房地產(chǎn)交易中，房屋所有人將同一套房屋先后出賣給不同的買受人的情況稱為“一房二賣”。司法實(shí)踐中，這種行為大多屬于民事糾紛的范疇，但如果賣家符合一定的情形，或?qū)?gòu)成合同詐騙罪。那么，到底哪些情況涉嫌犯罪？購(gòu)房者又該如何避免落入騙局呢？區(qū)分的關(guān)鍵“一房二賣”，即行為人在房產(chǎn)買賣過(guò)程中采取欺騙的手段，隱瞞了房產(chǎn)已經(jīng)被出售的事實(shí)，繼續(xù)出售給其他買家。我們?cè)鴮徖磉^(guò)這樣一起案件：被告人崔某某隱瞞涉案房產(chǎn)為家庭共有，且他無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，與被害人蘇某簽訂房屋買賣合同，約定以127.5萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給蘇某，先后騙取蘇某支付的購(gòu)房款98.5萬(wàn)元。之后，崔某某又以145萬(wàn)元的價(jià)格將涉案房產(chǎn)出售給朱某，騙取朱某支付的全額購(gòu)房款。崔某某得款后將房款用于還債及揮霍，并逃避被害人追討。最終，上海二中院以被告人崔某某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑11年，罰金1萬(wàn)元。審判實(shí)踐中，區(qū)分究竟是民事欺詐還是詐騙犯罪的關(guān)鍵在于行為人是否具有非法占有他人購(gòu)房款的目的。認(rèn)定是否具有非法占有目的，要避免單純根據(jù)損失結(jié)果客觀歸罪，也不能僅看被告人自己的供述，而應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持主客觀相一致的原則，根據(jù)案件具體情況綜合分析。非法占有目的的判斷如何推定行為人非法占有目的，相關(guān)法律文件中有可以參照的規(guī)定。《全國(guó)法院審理金融犯罪案件工作座談會(huì)紀(jì)要》提出，行為人通過(guò)詐騙的方法非法獲取資金，造成數(shù)額較大資金不能歸還，并具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為具有非法占有的目的：（1）明知沒(méi)有歸還能力而大量騙取資金的；（2）非法獲取資金后逃跑的；（3）肆意揮霍騙取資金的；（4）使用騙取的資金進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的；（5）抽逃、轉(zhuǎn)移資金、隱匿財(cái)產(chǎn)，以逃避返還資金的；（6）隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產(chǎn)、假倒閉，以逃避返還資金的；（7）其他非法占有資金、拒不返還的行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ豪矸欠Y刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)法集資案件中行為人是否具有非法占有集資款的主觀目的的判斷也有類似的相關(guān)規(guī)定。具體到“一房二賣”案件中，在判斷行為人主觀上是否具有非法占有目的時(shí)，首先要考察行為人是否采取了刑法所規(guī)定的欺騙手段，其次要綜合考慮其他情節(jié)，包括行為前、行為過(guò)程中以及行為后的各種表現(xiàn)。1“一房二賣”的主要原因在房產(chǎn)交易中，行為人“一房二賣”可能基于不同的原因。例如在房?jī)r(jià)快速上漲階段，在賣出房屋后有人愿意以更高的價(jià)格購(gòu)買，行為人為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，從而選擇將房屋重復(fù)買賣。此種情況下，如果行為人不逃避承擔(dān)對(duì)先購(gòu)買者的違約責(zé)任，則認(rèn)定非法占有目的要慎重。還有的行為人以出售房產(chǎn)為幌子，主觀上并無(wú)履行合同的意愿，也根本不具有交付房屋的意思，同時(shí)逃避承擔(dān)違約責(zé)任，放任合同相對(duì)人財(cái)產(chǎn)損失后果的發(fā)生，則可認(rèn)為其具有非法占有房款的嫌疑。2獲得錢款后的處置方式獲得錢款后的處置方式客觀上反映了行為人是否具有非法占有錢款的目的。若行為人得款后將錢款用于還債、賭博、個(gè)人揮霍，或?qū)㈠X款用于高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目、違法犯罪活動(dòng)等，導(dǎo)致無(wú)法返還購(gòu)房款，則可以推定其具有非法占有錢款的目的。若行為人得款后用于正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者風(fēng)險(xiǎn)較小的投資，說(shuō)明其對(duì)于錢款的使用較為負(fù)責(zé)，盡到了必要的保管義務(wù)，則難以推定其具有非法占有的目的。3實(shí)際有無(wú)繼續(xù)履行合同的意愿和能力在簽訂多份合同后，行為人是否具有履行合同的可能性，或者是否具有承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的能力，也是判斷其主觀意圖的重要參考。如果行為人有能力賠償被害人的損失，且表示愿意承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任或者提供相應(yīng)擔(dān)保，則一般不認(rèn)定其具有非法占有目的。如果行為人辯稱無(wú)非法占有目的，會(huì)籌錢償還被害人的錢款，需要考察行為人的收入情況、債務(wù)情況、家庭資產(chǎn)情況等，綜合評(píng)判其有無(wú)履行合同的可能性，如空有承諾但無(wú)實(shí)際兌現(xiàn)可能，不影響非法占有目的的認(rèn)定，如果是因?yàn)橥话l(fā)變故、經(jīng)營(yíng)狀況惡化等客觀原因致使合同不能履行，一般不認(rèn)為具有非法占有目的。4無(wú)法履約時(shí)對(duì)待買受人的態(tài)度在買方得知自己支付購(gòu)房款后無(wú)法獲得房產(chǎn)時(shí)，通常會(huì)與賣方交涉。如果賣方在無(wú)法履行合同約定時(shí)無(wú)逃避責(zé)任的表現(xiàn)，真誠(chéng)與合同相對(duì)人溝通聯(lián)系，充分解釋無(wú)法履行的原因，并且提供解決方案，則一般不認(rèn)為其具有非法占有目的。如果賣方在無(wú)法履行合同時(shí)，仍編造各種理由搪塞房屋買受人，拖延交付房屋，失聯(lián)躲避，逃避執(zhí)行，或者攜帶錢款逃匿，則充分說(shuō)明其具有非法占有他人購(gòu)房款的目的。最后，提醒購(gòu)房者們，在購(gòu)置房屋等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)要注意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利負(fù)擔(dān)作詳盡調(diào)查，必要時(shí)可以讓不動(dòng)產(chǎn)出售者提供擔(dān)保，如果因?yàn)榭陀^原因無(wú)法及時(shí)過(guò)戶，可以先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記，制約不動(dòng)產(chǎn)出售者再次出售或者進(jìn)行抵押，以保障將來(lái)能夠順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)。在發(fā)現(xiàn)出售者有“一房二賣”的情況后，溝通解決無(wú)果時(shí)及時(shí)通過(guò)訴訟途徑解決，并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

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