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國金證券股份有限公司杜昊旻近期對招商蛇口進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《投銷表現(xiàn)韌性足，輕重并舉多元向好》，本報(bào)告對招商蛇口給出買入評級，當(dāng)前股價(jià)為14.55元。

招商蛇口(001979)
事件
2023年8月28日招商蛇口發(fā)布2023年半年度報(bào)告：2023年上半年實(shí)現(xiàn)營收514.4億元，同比下降10.63%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.09%。
點(diǎn)評
公司營收下滑，歸母凈利潤逆勢增長：1H23公司營收同比下滑主要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比減少，開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比-16.2%；而資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)業(yè)務(wù)營收分別同比+40.4%和19.3%。1H23公司利潤總額、凈利潤分別同比-9.6%和-5.1%，而歸母凈利潤同比逆勢增長14.09%，主要原因是：①公司銷售確收的權(quán)益比例提升，少數(shù)股東損益同比-22.2%；②投資收益同比增加3.4億元，蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募，公司取得投資收益8.1億元。
銷售規(guī)?；謴?fù)增長，投資拿地聚焦深耕：1H23公司累計(jì)簽約銷售金額約1664億元，同比增加40.1%，位列克而瑞百強(qiáng)銷售榜的第五位；在上海、合肥、蘇州等12個城市進(jìn)入當(dāng)期銷售榜單前五。1H23公司累計(jì)獲取25宗地塊，總建面238萬方，權(quán)益地價(jià)345億元，強(qiáng)心30城投資金額占比100%，其中核心6+10城的投資金額占比達(dá)98%；多渠道獲取土地，成功落地佛山寶華舊改項(xiàng)目。
輕重并舉，資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)多元業(yè)務(wù)向好：1H23資產(chǎn)運(yùn)營全口徑收入31.2億元，同比+22.5%；EBITDA為16.6億元，同比+26.1%，回報(bào)率6.39%，上升0.6pct。1H23物業(yè)管理運(yùn)營收入69.8億元，同比+23.6%，在管面積合計(jì)3.3億方；舉辦會展32場，辦展面積269萬方。
融資成本持續(xù)下降，股權(quán)融資獲監(jiān)管批復(fù)：截至2023年6月，公司三道紅線持續(xù)綠檔，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.86%，凈負(fù)債率47.01%，現(xiàn)金短債比1.09；綜合融資成本3.65%，較2022年全年下降24BP。2023年6月16日公司定增獲證監(jiān)會同意注冊，本次交易完成后公司對于招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例將提升約13.65%，有望提升深圳優(yōu)質(zhì)土儲權(quán)益比例。
投資建議
公司上半年歸母凈利潤逆勢增長，投銷表現(xiàn)韌性足，未來公司利潤有望觸底回升。我們維持盈利預(yù)測不變，2023-25年歸母凈利潤分別為65.9、106.5和140.0億元，同比增速分別為54.5%、61.7%和31.4%。公司股票現(xiàn)價(jià)對應(yīng)PE估值為18.1/11.2/8.5倍，維持“買入”評級。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策落地不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)低迷；竣工不及預(yù)期。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，國聯(lián)證券楊靈修研究員團(tuán)隊(duì)對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準(zhǔn)確度均值為77.35%，其預(yù)測2023年度歸屬凈利潤為盈利57.85億，根據(jù)現(xiàn)價(jià)換算的預(yù)測PE為19.13。

最新盈利預(yù)測明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有21家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級17家，增持評級3家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為17.02。

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