觀點(diǎn)網(wǎng)8月30日，卓越商企服務(wù)公布了2023年中期業(yè)績(jī)并召開了業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

今年上半年，卓越商企服務(wù)集團(tuán)營(yíng)收約為人民幣18.39億元，較去年同期下降1.3%；毛利約為人民幣3.93億元，較去年同期的5.30億元下降25.7%；歸母凈利潤(rùn)環(huán)比增長(zhǎng)84.8%。

(資料圖)

其中，自主業(yè)務(wù)中的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入同比提升了15.3%，業(yè)主增值服務(wù)收入同比提升了65.1%，而非業(yè)主增值服務(wù)收入主動(dòng)壓降62%，收入壓降2.5億元，毛利壓降1.2億元，去地產(chǎn)化基本完成。

期內(nèi)公司凈利潤(rùn)錄得1.87億元，相較去年同期的3.28億元下降43%，股東應(yīng)占利潤(rùn)1.7億元，同比下降45.2%，凈利潤(rùn)率從2022年同期的17.6%下降至10.2%。

對(duì)于業(yè)務(wù)布局，管理層表示依托1+1加x的目標(biāo)區(qū)域業(yè)務(wù)均衡的發(fā)展戰(zhàn)略，大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩個(gè)核心經(jīng)濟(jì)圈的業(yè)務(wù)占比64%，公司持續(xù)保持了第三方的業(yè)務(wù)獨(dú)立性和商務(wù)物業(yè)賽道的優(yōu)勢(shì)。

獨(dú)立發(fā)展

“穩(wěn)健擴(kuò)張、獨(dú)立發(fā)展”，這八個(gè)字是卓越商企服務(wù)管理層在2023年中期業(yè)績(jī)媒體發(fā)布會(huì)中對(duì)公司主要業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的總結(jié)概括。

今年上半年，卓越商企營(yíng)收約18.63億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.5%，相較去年同期18.63億元的營(yíng)收下降1.3%，收入來(lái)源主要包括基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。其中，商務(wù)物業(yè)占比57.1%，公共及工業(yè)物業(yè)占比13.4%，住宅物業(yè)占比14.6%，增值服務(wù)占比14.3%，其他服務(wù)占比0.6%，其中來(lái)自第三方的基本物業(yè)服務(wù)收入占總收入的51.5%。

非關(guān)聯(lián)方收入占比提升10個(gè)百分點(diǎn)，占比接近9成，這是卓越商企服務(wù)上市以來(lái)的最高水平。相對(duì)應(yīng)地，關(guān)聯(lián)方的收入絕對(duì)值同比下降了1.8個(gè)億，占比僅剩約一成，因此會(huì)導(dǎo)致營(yíng)收同比的增幅下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)。完全來(lái)自于獨(dú)立第三方的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比超過(guò)了6成。

“卓越商企在2023年上半年基本完成了非業(yè)主增值業(yè)務(wù)的區(qū)域地產(chǎn)化，極大程度上成為了一家獨(dú)立發(fā)展的物業(yè)企業(yè)?！?/p>

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體來(lái)看，卓越商企大頭收入為基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入，期內(nèi)錄得15.66億元，同比增長(zhǎng)15.3%，為總收入貢獻(xiàn)了85.1%的份額。其中商務(wù)物業(yè)占比近7成，公共及工業(yè)物業(yè)收入增長(zhǎng)163%。

對(duì)比去年同期，增值服務(wù)收入及其他業(yè)務(wù)收入均出現(xiàn)下滑。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其他業(yè)務(wù)收入主要來(lái)自金融服務(wù)和公寓租賃服務(wù)。期內(nèi)其他收入錄得1062萬(wàn)元，同比出現(xiàn)下降，主要由于金融服務(wù)的收入較去年同期減少約人民幣1707萬(wàn)元。

增值服務(wù)收入方面，管理層表示物業(yè)公司今后能否獨(dú)立健康發(fā)展，將是競(jìng)爭(zhēng)中決勝千里的根本。因此，上半年卓越商企非業(yè)主增值服務(wù)收入主動(dòng)壓降62%，收入壓降2.5億元，毛利壓降1.2億元，去地產(chǎn)化基本完成。而業(yè)主增值服務(wù)大幅增長(zhǎng)65.1%，在增值服務(wù)收入中的占比顯著提升了27.4個(gè)百分點(diǎn)至41.1%。獨(dú)立市場(chǎng)化的發(fā)展能力穩(wěn)步加強(qiáng)。

物業(yè)行業(yè)毛利下行的大趨勢(shì)下，卓越商企也難以獨(dú)善其身。

報(bào)告期內(nèi)，卓越商企毛利為3.93億元，環(huán)比增長(zhǎng)25.2%，較去年同期5.30億元下降25.7%，毛利率從去年同期的28.4%下降至21.4%。

針對(duì)毛利率下滑，管理層做出解釋：主要是因?yàn)楣镜臉I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，主動(dòng)壓降關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)的規(guī)模，導(dǎo)致整體毛利潤(rùn)率下降。關(guān)于應(yīng)對(duì)措施，公司會(huì)從內(nèi)部挖掘，提升毛利潤(rùn)率的潛力。

具體來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為19.7%，較去年同期下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于公司第三方外拓業(yè)務(wù)毛利率下降所致。

增值服務(wù)的毛利率為30.9%，較去年同期下降9.1個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)下降主要是基于報(bào)告期內(nèi)公司主動(dòng)壓降非業(yè)主增值服務(wù)，從2022年同期的4.1億降至1.55億，而業(yè)主增值服務(wù)毛利率依然維持在33%以上。

其他業(yè)務(wù)的毛利率為42.5%，相較去年同期的73%下降30.5個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于公寓租賃業(yè)務(wù)虧損和金融服務(wù)規(guī)模縮小，導(dǎo)致毛利率下降。

擴(kuò)張賽道

業(yè)務(wù)規(guī)模方面，期內(nèi)公司合約面積7330萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約6.3%，合約項(xiàng)目數(shù)量688個(gè)；在管面積6042萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約20.6%，在管項(xiàng)目數(shù)605個(gè)，其中來(lái)自第三方的在管物業(yè)面積占比達(dá)63.6%。

卓越商企的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)面向商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)等多種業(yè)務(wù)類型。

該公司將商務(wù)物業(yè)作為發(fā)展的主航道，服務(wù)包括PM商業(yè)寫字樓服務(wù)以及FM綜合設(shè)施管理服務(wù)。

“從2023年上半年的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司持續(xù)保持商務(wù)物業(yè)賽道的優(yōu)勢(shì)，期內(nèi)基本物業(yè)收入15.6億元，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，其中商務(wù)物業(yè)占比接近7成，體現(xiàn)出公司在商務(wù)物業(yè)賽道的突出優(yōu)勢(shì)。公共及工業(yè)物業(yè)收入大幅增長(zhǎng)163%，通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)一步增強(qiáng)公司在醫(yī)療物管領(lǐng)域的能力?！惫芾韺釉跇I(yè)績(jī)會(huì)上指出。

主航道業(yè)務(wù)方面，通過(guò)戰(zhàn)略客戶深耕布局，保持商務(wù)物業(yè)賽道優(yōu)勢(shì)和第三方業(yè)務(wù)獨(dú)立性。上半年其拓展的戰(zhàn)略客戶合同額為2.53億元，戰(zhàn)略客戶保有率100%。

管理層表示通過(guò)十幾年跟騰訊、華為的戰(zhàn)略跟隨，緊跟客戶的業(yè)務(wù)發(fā)展，公司成功拿下了騰訊微信總部和華為深圳的九華山等標(biāo)桿項(xiàng)目，通過(guò)戰(zhàn)略客戶的口碑輻射，成功地促成公司與未來(lái)世園等新能源及電子科技龍頭企業(yè)的合作。

對(duì)于當(dāng)前重點(diǎn)城市寫字樓空置率持續(xù)攀升對(duì)公司業(yè)務(wù)開展是否造成影響，公司管理層回應(yīng)指出，目前公司物業(yè)出租率集中在95%以上，新開發(fā)的項(xiàng)目出租率平均在75%左右。

同時(shí)基于公司立足大灣區(qū)的高端寫字樓，項(xiàng)目整體空置率不是很高。

其次是公司整個(gè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的策略，下半年保持兩位數(shù)的市場(chǎng)拓展增長(zhǎng)水平，繼續(xù)保持戰(zhàn)略定位，包括戰(zhàn)略客戶以及在增值服務(wù)上的創(chuàng)新等，這一系列的舉措會(huì)帶來(lái)業(yè)務(wù)的整體增長(zhǎng)，基本上下半年會(huì)保持謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度。

在新賽道業(yè)務(wù)方面，卓越商企通過(guò)戰(zhàn)略性收購(gòu)，構(gòu)建業(yè)務(wù)發(fā)展第二增長(zhǎng)曲線。依托醫(yī)療物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，助力醫(yī)療賽道業(yè)務(wù)帶來(lái)更廣泛的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在高校教育及其他領(lǐng)域也在持續(xù)發(fā)力。

報(bào)告期內(nèi)，新賽道新拓總合同額1.83億元，同比增長(zhǎng)111.7%，年化合同額為9075萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)216.2%。

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